El 27 de marzo se someterá a referéndum la Ley de Urgente Consideración (LUC) aprobada en julio de 2020. La sección IX de la LUC, que tiene 39 artículos comprendidos en dos capítulos, aborda el tema de vivienda. Para saber más de los cambios que introduce la Ley en esta temática, el portal de la Udelar dialogó con Jorge Rodríguez Russo, profesor agregado de derecho privado de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República, en el Centro Universitario Regional Litoral Norte sede Salto.
Rodríguez Russo explicó que el primer capítulo cuenta de la Sección IX de la Ley de Urgente Consideración N° 19.889 cuenta con 10 artículos (411 a 420) que apuntan al fortalecimiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que se desprendió y funciona por su lado al crearse el Ministerio de Medio Ambiente. En su órbita se crea la Dirección Nacional de Integración Social y Urbana, que tendrá a su cargo las políticas en materia de prevención y asentamientos irregulares, erradicación, entre otras.
El segundo capítulo (artículos 421 a 459) que es el central porque en él se encuentran los mayores cambios en este tema, posee 39 artículos que regulan acerca del arrendamiento sin garantía, de los cuales 34 están sometidos a referéndum. Rodríguez Russo señaló que es importante marcar que la LUC no crea este tipo de contrato de arrendamiento, «este tipo de arrendamientos ya existía antes de la LUC, siempre existió y va a seguir existiendo», apuntó. Explicó que esto es así porque las garantías son negocios que tienen por función asegurar el cumplimiento de una obligación y son contingentes (la garantía es un acuerdo entre las partes, se puede pactar o no, no hay ningún contrato en el sistema uruguayo que requiera para su nacimiento la constitución de una garantía). Añadió que en Uruguay se puede realizar una compra venta, un arrendamiento, una permuta, una promesa de enajenación, con o sin garantía. Aclaró que aunque la LUC no crea la figura de arrendamiento sin garantía, establece un nuevo régimen que lleva ese nombre y se acopla a los dos existentes.
Resaltó que en en la Sección IX capítulo 2 de la LUC, el capítulo dedicado a arrendamiento sin garantía, en los artículos 421 al 425, se pueden identificar aspectos de fondo o sustantivos y no están sujetos a referéndum, por tanto los alquileres sin garantía van a seguir existiendo. En ese capítulo también hay aspectos de procedimiento, estos van a partir del artículo 426, son las normas que regulan los procedimientos de desalojo, lanzamiento y establecen los plazos y son los que están sometidos a referéndum. Explicó que estas normas reproducen íntegramente un proyecto de junio de 2010 del presidente de la República Luis Lacalle Pou, en aquel momento representante por Canelones. Este proyecto tenía 40 artículos los que junto con la exposición de motivos que los acompañaba, fueron incorporados en su totalidad a la LUC .
Leyes comparadas
El régimen común de los arrendamientos de inmuebles para casa habitación está regulado por el decreto ley 14219, que es del año 1974. Ese decreto ley establece dos disciplinas, una que se llama régimen estatutario o de protección del arrendatario, que es la parte más débil, y un régimen de libre contratación. El régimen estatutario es aplicable a todas las situaciones que prevé la ley sin importar el lugar de ubicación del bien (zona rural, suburbana o urbana) siempre que el destino sea casa habitación. Cuenta con un plazo mínimo legal de dos años, un año más de prórroga y otro de desalojo, lo que totaliza 4 años. Además esta ley establece una serie de beneficios en materia de moras, de plazos de desalojos y lanzamientos. En la ley 14219 no está permitida la mora automática, sólo se puede caer en mora por intimación judicial, y para caer en mora se exige que el arrendatario tenga 10 días corridos de atraso después del día que tenía que realizar el pago. A su vez una vez que se hace la intimación el arrendatario cae en mora si no realiza el pago dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación.
El régimen de libre contratación que establece esta ley, basado en la llamada autonomía privada, se aplica a ciertas situaciones que prevé la ley, que se entiende que no merecen la tutela, como los arrendamientos con destino a bancos, instituciones de crédito, organismos internacionales, oficinas diplomáticas o consulares, arrendamientos por temporada en zona balnearia, los casos llamados de «inquilino pudiente» (cuando el núcleo familiar tiene ingresos por encima de determinados montos), entre otros. En la libre contratación rige la libertad, el código civil, no hay plazos mínimos, pero se aplican las normas de procedimientos y los mismos plazos de desalojo y lanzamientos estipulados para el arrendamiento de viviendas por la ley 14219. En este régimen, el plazo de lanzamiento por vencimiento de contrato es de 6 meses o un año. Si el arrendador promueve el desalojo dentro de los 30 días de vencido el plazo, el plazo de desalojo es 6 meses, si promueve el desalojo después de los treinta días, el plazo pasa a ser de un año y en el caso de mora el plazo de desalojo son 20 días.
Rodríguez Russo explicó que una ley de orden público, como la 14219, es inderogable, porque busca proteger a la parte más débil, en este caso el arrendatario, en materia de plazos mínimos, de desalojo, de lanzamiento, establece cláusulas nulas (artículo 76) como la de que no se puede pautar en moneda extranjera, o la mora automática, la mora solo se puede pautar por intimación judicial.
En cambio el contrato que establece la LUC se rige por el código civil y las partes fijan libremente plazos, precio, moneda, sistema de actualización, la forma de reajuste. El Estado no interviene, se retira de la regulación del contenido del contrato, «lo deja enteramente librado al entendimiento de las partes, estas son soberanas para acordar lo que quieran», explicó. La ley fija el plazo máximo de arriendo que son 15 años, pero no el plazo mínimo. Además se limitan las cláusulas nulas establecidas en la ley 14219, el arrendamiento se puede pautar con moneda extranjera, se puede estipular también una multa de hasta 5 veces el valor del arrendamiento, por la no entrega de la propiedad en la fecha de vencimiento del contrato si este no se prorroga. «Esto es totalmente desprotector para el arrendatario que es el actor más débil y muchas veces necesita con urgencia la vivienda y no tiene otra alternativa que aceptar las condiciones que le plantea el arrendador», expresó Rodríguez.
Rodríguez Russo entiende que en el régimen de desalojos y lanzamientos establecidos en la LUC también se favorece a los arrendadores no sólo porque los plazos se acortan sino también porque se le quita el requisito de la ley 14219 de acreditar la propiedad del bien o de estar al día con los tributos nacionales o departamentales para poder promover el desalojo. Estos plazos pasan de un año en caso de vencimiento de contrato con la ley 14219, a 30 días corridos con el régimen establecido en la LUC. En el caso de mora o no pago se cambia el plazo de desalojo de 20 días con la ley 14219 a 6 días hábiles con la LUC. «Los plazos de lanzamiento o desocupación forzada de la finca luego del desalojo, también son notoriamente exiguos», acotó.
En caso de vencimiento de plazo, en la ley de Urgente Consideración el lanzamiento está establecido en 15 días hábiles y en el de mora, en 5 días hábiles. Esta ley también reduce notoriamente el período de prórroga, en el régimen anterior el juez podía otorgar una prórroga de lanzamiento de hasta 120 días, basado en la ley 17.495, que se conoce como la «Ley del abrigo», la que establece que no se puede hacer efectivo el lanzamiento en los meses de invierno si las personas que ocupan son menores de 14 años, mujeres embarazadas o personas mayores de 70 años. En la LUC no son considerados estos plazos ya que expresa que el lanzamiento sólo se puede prorrogar por caso de fuerza mayor, por única vez hasta por un máximo de 7 días hábiles si es por vencimiento de plazo y de 5 días hábiles si el lanzamiento es por mora. Además se establece un régimen de la mora notoriamente desventajoso para el arrendatario, permite pactar la mora automática, el arrendatario cae en mora si no paga en la fecha estipulada y se puede intimar el día siguiente, se eliminan los 10 días de atraso que establecía la ley 14219. Además la LUC a diferencia de la 14219 habilita a que la intimación se realice por telegrama colacionado, no se requiere que sea por vía judicial, y luego de ella el arrendatario cae en mora si no paga en tres días. Al caer en mora un arrendatario se considera incumplidor por lo que se puede promover el desalojo, el lanzamiento, la acción ejecutiva frente a los arrendamientos adeudados, los intereses moratorios y penas por atraso que se pueden haber pactado. Asimismo la LUC disminuye los plazos para interponer excepciones en caso de desalojo, con el régimen de la ley 14219 este plazo según el Código General del Proceso es de 10 días hábiles, en cambio con la LUC el plazo para oponer excepciones pasa a ser de 6 días hábiles.
Otro cambio que introduce la LUC se da en los requisitos para clausurar un proceso por mora, en el régimen establecido por la ley 14219, el arrendatario tenía que depositar el monto completo de la deuda más un 40%, por la LUC el inquilino debe abonar el monto de la deuda más un 60%. Además limita las excepciones que puede interponer el arrendatario ya sea en desalojos por vencimiento de plazo o mora, establece que hay determinadas resoluciones que son irrecurribles, como las de lanzamiento, de rechazo de solicitud de prórroga, o las que hacen lugar a una prórroga por única vez. La LUC no admite por ejemplo, la excepción por contrato no cumplido que establece la ley 14219. Esta excepción se refiere a que si el arrendador no cumple con la obligación de hacer reparaciones no locativas para el mantenimiento de la propiedad en buenas condiciones por esta ley el arrendatario cuenta con el recurso de la excepción de contrato no cumplido, por la que transitoriamente es lícito que no pague hasta que el arrendador no cumpla con estas obligaciones. Bajo el régimen de arrendamiento de la LUC, un arrendador que no cumplió con la obligación de mantener en buenas condiciones la propiedad, puede promover el desalojo y el arrendatario no puede utilizar esta omisión como defensa. Rodríguez Russo consideró que el quitar esta excepción y el hecho de que la LUC no establece a las propiedades que se ofrezcan para el arriendo bajo este régimen, condiciones mínimas de habitabilidad, es probable que haga que entren propiedades precarias al mercado bajo este régimen de arrendamiento.
Una apuesta al mercado
El arrendamiento sin garantías establecido en la LUC «es un régimen con menor protección y estabilidad para el arrendatario, no hay plazos mínimos como en el régimen de la ley 14219, es el plazo que pacten las partes», afirmó Rodríguez Russo. La LUC en estos artículos «fortalece notoriamente la protección del arrendador que es la parte fuerte de la relación contractual», añadió. En la prensa se difundió un informe reciente en el que se establece que hay alrededor de 1400 contratos bajo el régimen de alquiler sin garantía de la LUC y entre 30 y 40 procesos de desalojo en base a este régimen.
Para Rodríguez Russo el problema de la LUC en materia de arrendamiento, es que «se basa en una libertad e igualdad puramente formal, porque evidentemente hay una asimetría de poder de las partes, la fuerte que es el arrendador y la débil que es el arrendatario». Rodríguez señaló que estos actores no están en la misma posición, ya que quien busca arrendar necesita solucionar un problema de vivienda y el arrendador ya tiene cubierta esta necesidad. Rodríguez afirmó que la exposición de motivos en el capítulo de la LUC dedicado a este régimen de arrendamiento expresa claramente que lo que busca es desregular, flexibilizar el mercado. «Hay una apuesta al mercado», expresó.
«Con este régimen se apunta a que al favorecer las condiciones del contrato para los arrendatarios, se vuelquen más viviendas al mercado, pero no se establecen las condiciones de habitabilidad mínima que estas deben tener, por tanto es totalmente posible que haya fincas en malas condiciones», afirmó Rodríguez.
La ley de arrendamiento sin garantías de la LUC no establece requisitos subjetivos, cualquier persona puede arrendar por este régimen así sea pudiente o no, tenga 10 propiedades o ninguna. No obstante, el objetivo de la ley es posibilitar que los sectores más vulnerables que a veces no pueden contar con una garantía porque no tienen trabajo formal o estable, puedan acceder a un alquiler, por tanto la población más afectada por este régimen es la más vulnerable, de menores ingresos. Esta población si le llega una demanda de desalojo ya sea por finalización de contrato o por mora, por este régimen como se dijo anteriormente tiene 5 días hábiles para interponer una excepción, para lo cual si no tiene un abogado particular tendrá que recurrir a la defensoría de oficio o a los consultorios jurídicos de la Facultad de Derecho de la Udelar, conseguir turno para que lo atiendan y reunir toda la documentación para poder defenderse.
El investigador identifica una incoherencia entre el objetivo expresado por la LUC en la exposición de motivos en el tema arrendamientos, atender la emergencia de vivienda que afecta a sectores de la población más vulnerables, que no pueden acceder a una garantía, y las estrategias que se implementan para cumplirlo. «Debería reforzarse la tutela, la protección, no disminuir las garantías que tenía en el régimen anterior, establecido por la ley 14219», sostuvo.
Rodríguez señaló también una falla visible desde el punto de vista técnico, de los artículos de la LUC que abordan el tema de arrendamiento sin garantías. «Hay una cierta incoherencia en dejar librada la aplicación de la ley 14219 a la voluntad de las partes ya que basta que las partes pacten este régimen de la LUC para que queden excluidas de la ley 14219, una ley de orden público», afirmó. «¿Cómo una ley de orden público puede quedar librada a gusto y paladar de los particulares?», indicó. Se busca desregular y flexibilizar, dejando librado al mercado la composición de los intereses en juego. Así se señala en la Exposición de Motivos: «se busca una mayor agilidad en el mercado de alquileres al flexibilizar plazos, moneda y ausencia de garantías, dejando que las partes puedan convenir libremente de acuerdo a sus necesidades y posibilidades un entendimiento contractual más fuerte y acorde a cada realidad en particular».
Información: www.udelar.edu.uy/portal
