El mercado del suelo tiene particularidades que lo diferencia de otros, especialmente porque la cantidad del producto es limitada y su demanda creciente. Se hace imprescindible la acción del Estado en la gestión de una cartera de suelo urbano con toda la infraestructura y servicios para garantizar el derecho al hábitat y a viviendas dignas para toda la población.
Según el INE en el último trimestre de 2023, el ingreso promedio de los hogares del interior fue de $61.430. En Salto ningún terreno cuesta menos de 60 dólares por metro cuadrado, muchas veces sin saneamiento, calles de tierra y carencias en los servicios sociales.
Es muy difícil para muchas familias comprar un predio para construir una vivienda. Parecería una causa inmediata e inevitable del crecimiento de los asentamientos.
Esta realidad reafirma la necesidad de generar desde los Gobiernos Departamentales y especialmente desde las Intendencias una fuerte política de gestión del suelo urbano, que entre otras medidas tenga una cartera de tierras que posibilite el acceso a suelo urbano a quienes de otra forma no podrán hacerlo.
Debe garantizar terrenos aptos para la construcción de viviendas, con área suficiente para la generación de espacio público de calidad como plazas y parques, pero también para los centros educativos, deportivos y culturales, imprescindibles para la construcción de ciudadanía y convivencia y garantizar el derecho a la ciudad.
Es necesario contar con recursos financieros, pero especialmente requiere voluntad política y gestión. Requiere acción permanente desde las instituciones estatales y un marco que regule con transparencia los procesos de adquisición y adjudicación de suelo.
Ya existe legislación que lo permite e incluso lo fomenta y financia. La Ley de Viviendas (N°13718 art 81) crea el Fondo de Vivienda y Urbanización destinado “a la ejecución de la política de vivienda, a la adquisición de tierras, a la realización de servicios de infraestructura urbana y de servicios comunitarios mínimos”; el artículo 67 de la ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible (N°18.308) habilita a los Gobiernos Departamentales a constituir una cartera de tierras.
Además genera instrumentos que permiten planificar, o sea pensar antes de hacer y hacerse de suelo urbano. Por ejemplo, los Programas de Actuación Integrado (PAI), que permite que a partir de la articulación pública-privada se urbanicen partes de la ciudad y como contrapartida el Gobierno Departamental obtener suelo urbanizado.
El frustrado PAI 4 Bocas, formulado en 2008 por el equipo de la Oficina de Ordenamiento Territorial de la Intendencia, que coordinaba el arq. Adolfo García da Rosa, proponía un proyecto urbano de crecimiento y densificación de Salto (al sur del arroyo Ceibal entre las avenidas Reyles y Viana) que sin cercenar los derechos e intereses comerciales de los privados fuera pensado en función a las estrategias definidas para la ciudad.
Hubiera dotado a Salto de suelo urbano de calidad en una zona contigua a barrios consolidados y muy cerquita del centro.
Naufragó a lo largo de sucesivos cambios de gobierno, seguramente otras prioridades o intereses lo postergaron hasta el olvido. Por otra parte, vimos cómo se impulsaron proyectos que facilitan la especulación inmobiliaria o proponen barrios exclusivos que no aportan casi nada a la ciudad pero generan márgenes de ganancia extraordinarios para los privados.
El Plan Quinquenal de Vivienda (2015-19) planteaba la Estrategia Nacional de Acceso al Suelo Urbano para establecer de forma ordenada y sistemática mecanismos para coordinar el accionar en la planificación y gestión del uso del suelo urbano. Se elaboró en forma participativa y aprobó en octubre de 2018, un año después presentó sus primeros logros. Hoy duerme en algún cajón.
No logramos como sociedad dar continuidad a las políticas públicas. Cada gestión borra lo anterior y arranca de cero; cree estar fundando algo que ya existe.
Es impostergable cambiar y garantizar el acceso a la vivienda y hábitats dignos y el derecho al uso y disfrute de la ciudad para todas las personas para asegurar condiciones adecuadas de vida y convivencia.
Arq. Rogelio Texeira
Director de obras I. de Salto (2005-2010); Delegado uruguayo ante CARU (2015-2020)
